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    1. 房貸市場整體“穩”字不改 剛需有望得到更大保障

      來源:金融時報 2021-02-09 02:28中投網 A-A+

        連續數日,關于多地樓市調控趨嚴的新聞熱度不減,其中,最讓計劃購房者關心的是——房貸會不會“卡脖子”。

        “有媒體報道深圳地區多家銀行房貸額度緊張,辦理房貸業務時間變長。上述情況絕非普遍現象,可能是部分自媒體將個案夸大為‘大量銀行停貸’。”1月29日,招商銀行深圳分行回應《金融時報》記者稱,“目前,我行房貸業務正常,并不存在大幅減少發放的情況,據統計,我行1月份投放量與2020年四季度月均投放量基本持平。”

        “停貸”等相關消息放大實際情況

        盡管記者采訪的多家銀行房貸政策略有差異,但整體來看,“停貸”和“額度緊張”的消息放大了實際情況,存在明顯的“以偏概全”。

        有專家表示,目前,爆出“停貸”、“房貸排隊”等消息主要集中在上、廣、深等房價上漲過快、住房市場交易活躍的熱點一線城市,并非全國普遍現象。上述城市因長期存在房地產市場購房需求旺盛、需求大于供給的突出矛盾,房地產市場一直面臨房價過快上漲壓力,調控壓力較大。

        實際上,即便是一線城市,房貸情況雖各有差異,但也并未出現傳聞中的普遍“停貸”現象。“這可能是把不符合貸款資質的客戶個案夸大了。”多家銀行表示。

        就房貸利率而言,記者采訪了解到廣州部分銀行房貸利率出現了一定程度上浮,而深圳、北京等地銀行多與2020年保持穩定水平。

        至于百姓更為關注的放款周期,各家商業銀行的回復是:個人住房按揭貸款放款周期長短由交易辦理流程決定,每個客戶情況不同,放款時長也有所不同,很難一概而論。“我們都是按照業務受理和達成放款條件時間先后,有序安排貸款發放,1月個人住房貸款放貸節奏和周期并未有特別明顯的變化,和去年三四季度差不多。”招商銀行深圳分行工作人員表示。同時,也有個別銀行表示,受疫情影響,購房交易周期較過往有所拉長,但該行也表示,“只要是符合購房資質、各方面手續齊全,還是可以正常放款的”。

        “之所以會出現上述房貸額度緊張、暫停受理按揭貸款申請、暫停發放按揭貸款的報道,可能是市場對于政策調控的預期被過度放大了。實際上,盡管目前樓市調控趨嚴,但是樓市房貸的主要力量是六大行,六大行目前的額度還是很穩定的。目前,房貸是銀行的優質資產,這方面短期內將會保持穩定,不會出現劇烈波動。”一位業內人士告訴記者。

        剛需不必“跑步入市”

        盡管多家銀行已經明確回應房貸發放情況平穩,但也有不少購房者擔憂,近期急管繁弦的樓市調控政策下,未來政策是否會持續收緊?

        對此,《金融時報》記者采訪的專家一致回應,“剛需莫慌,不必搶跑入市”。

        “目前,我行加強個人住房貸款資質審核,主要是打擊炒房投機行為,加強了借款人資質、收入和債務水平、首付資金來源等方面的審查,加強了客戶準入接單與審貸管理,準入門檻預計將不斷趨于嚴格。但符合貸款資質要求的客戶,尤其是對于購房剛需客戶,房貸業務都在政策推進。”記者從深圳市一家股份制銀行了解到。

        實際上,從目前逐步落地的政策來看,剛需購房需求得到了更大保障。以深圳房貸數據為例:2020年,深圳首套房(含改善型)貸款筆數占比近95%,其中,普通住房占比85.89%。此外,深圳貸款所購住房建筑面積均值為89.90平方米,其中,以90平方米以下面積的住房為主,占比62.52%;按揭購買住房總價在750萬元(含)以下的占85.19%,筆均貸款239.62萬元。一位機構人士表示,“這顯示深圳以自用型剛需住房為主,持續保障了首套房(含改善型)和普通住房需求。”

        從上海個人住房貸款政策來看,首套房最低首付比為35%,非首套房則為50%至70%。從投向看,去年12月,上海個人住房貸款按筆數51.7%投向首套房,按金額61.1%投向首套房,均超過一半,對于首套房的支持力度更大。

        值得關注的是,嚴查資金違規流入樓市,防范相關風險也是本輪嚴調控的重點之一。深圳市此前已經加大了相關的嚴查力度。記者了解到,2020年,深圳個人住房貸款首付比持續攀升,全年平均首付比43.23%,其中,三季度后(“715”新政過渡期后)首付比持續攀升,至12月達到最高45.84%,四季度平均首付比44.35%,首套房、改善型和二套房首付比均有不同程度上升,季度環比分別上升0.85個、1.06個和1.58個百分點。同時,個人其他消費貸增速位于歷史低位。截至2020年12月末,深圳銀行業金融機構個人其他消費貸余額4486.64億元,同比增長1.09%,較上年增速低10.46個百分點。業內專家就此分析,“消費貸余額增速下降,一是受疫情影響,消費需求內生動力不足;二是因互聯網貸款新規出臺以及消費貸風險控制考量,銀行收縮消費貸授信額度。”

        最新的調控政策延續了上述思路。例如,北京銀保監局向轄內銀行機構下發監管提示函,嚴查消費貸、經營貸違規流入樓市,再向市場釋放調控信號。此前,上海銀保監局也發布了《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》。

        “對于這些違規套用‘消費貸’等產品的購房者,一旦房地產市場走勢出現逆轉,容易產生違約風險。”專家提醒。

        “目前的政策,主要還是保障剛需。”工行深圳分行個貸管理中心副總經理劉上海表示,“此前,金融管理部門發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》,是健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重要舉措,有助于調節市場供求,引導市場主體形成穩定的政策預期,使得房價更趨于平穩發展。”

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