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    1. 深圳半年內出臺9次樓市調控政策 2021年“進入穩定期”

      來源:東方財富網 2021-02-16 10:53中投網 A-A+

        對比其他一線城市,2020年深圳樓市在疫情恢復之初率先出現上漲。

        2020年全年,深圳新房、二手房共成交16.7萬套,其中住宅成交14.1萬套,成交量為近五年內新高。但是,在成交量創新高的同時,對深圳樓市而言,其也在2020年迎來全面整治。

        深圳在近半年時間內頻繁開啟調控模式,全面精準打擊樓市投機行為。

        2020年深圳二手房“被哄抬”與新房“打新熱”

        深圳樓市掀起買房熱潮還要從2019年下半年說起。

        使得深圳樓市迅速升溫的導火索包括了深圳開啟建設“先行示范區”以及深圳調整普通商品住房認定標準。

        2019年11月11日,深圳市調整普通商品住房認定標準:普通住宅的標準不再有價格的規定,容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子均為普通住宅,滿兩年即可免征增值稅。這被市場認為是“實實在在少交錢”。

        深圳二手房價格也正是在這個時候開始駛上高速路。“成交價格創新高”“房源去化率達50%”“房東捂盤惜售”“簽單至凌晨一兩點”成為中介口中描繪的深圳樓市。

        2020年初,深圳樓市在新冠肺炎疫情影響下短暫停下腳步,但在疫情恢復之初,深圳樓市就率先回溫。2020年4月深圳市二手房成交量重返8000套之上,創下16個月以來的新高,同比增加25.9%。與此同時,業主“抱團漲價”“掛牌價格虛高”的問題不斷顯現。

        這也使得深圳市住建局于2020年5月出手——對房地產中介機構進行現場檢查,對部分掛牌價明顯高于真實成交價的房源全部下架。

        深圳貝殼研究院指出,2020年深圳二手房在上半年復蘇超預期,但在下半年調控后回歸理性。

        數據顯示,2020年3月疫情有效控制后,樓市持續復蘇,7月份二手房網簽13407套、達到月度高峰;“715”新政出臺后市場再次回歸理性,平均在6000套左右。房價方面,深圳貝殼研究院價格精準指數顯示,市場活躍上升期3-7月指數漲幅較大,新政后價格漲幅明顯放緩,8-12月穩定在2%以內。

        但是,二手房與新房的價格倒掛也催生了新房“打新熱”。2020年,深圳剛需樓盤增加,以及政府制定的嚴格的價格指導機制等因素影響,引發打新熱潮。

        “買到房相當于中500萬”“萬人搶房”“眾籌打新”等成為人們熱議話題,甚至有不少購房者“借名打新”。打新熱潮持續至今,但引起政府關注。

        近期,深圳市住房和建設局對認購項目弄虛作假的相關人員,暫停網簽、使用公積金貸款等資格。同時,深圳將調控獲利集中在審查購房者的資格上,除了要求房地產開發企業統一啟用“購房意向登記系統”,還規定房企、房地產經紀機構會同有關商業銀行對購房人的有效身份證明、戶籍、婚姻狀況及家庭成員證明材料;社會保險或個稅清單材料;收入證明、征信報告、購房款來源以及近一年及以上的銀行流水單等購房資格信息進行嚴格核查。這使得部分“投機者”知難而退。

        半年內9次出臺樓市調控政策

        深圳樓市降溫與樓市收緊調控息息相關。深圳于2020年7月開始加碼樓市調控抑制樓市過熱。

        致使二手房回歸理性的政策之一便是“715”新政。2020年7月15日,深圳住建局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》,內容包括調整商品住房限購年限、完善差別化住房信貸措施、發揮稅收調控作用、細化普通住房標準、加強熱點樓盤銷售管理、推行房屋抵押合同網簽管理、加大二手房交易信息公開力度以及嚴厲打擊房地產市場違法違規行為。

        隨后,深圳頻繁開啟調控模式,全面精準打擊樓市投機行為。

        據不完全統計,半年內深圳連續9次出臺樓市收緊政策。

        “715”新政后,7月30日,深圳市住建局又發布樓市調控“新八條”細則,明確嚴控中介機構掛牌價格,對于掛牌價格明顯高于所在樓盤合理成交價格的,中介機構不得受理并對外發布。政策出臺之前已發布的,各區住房和建設局應督促中介機構及時下架。

        除此之外,9月10日,中國人民銀行深圳市中心支行、深圳市住房和建設局等發布關于建立婚姻信息查詢機制完善住房貸款管理的通知,客戶購房資格將會嚴查,假離婚買房的方案將不再可行。

        9月17日,深圳市司法局發布關于征求《深圳市房地產市場監管辦法(修訂征求意見稿)》意見的通告。其中商品房預售政策調回疫情前水平,并且首次對現售做出要求,另外深圳市主管部門建立存量商品住房買賣的合理價格引導機制,定期發布全市商品住房項目合理成交價格。

        10月份,又有消息稱深圳部分國有大行收緊房抵貸,嚴防資金違規進入樓市。

        2021年初,深圳延續調控收緊模式,接連出手調控市場。同時,對二手房市場的管控也逐步落地。

        2月8日,深圳市住房和建設局連發3條公告,宣布建立二手住房成交參考價格發布機制,并首次發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格。根據參考價格表,深圳最貴的住宅小區單價被定為13.2萬元。

        據證券時報報道,參考價較市場價格有一定差距。以價格最貴的幾個小區為例來看,南山蛇口太古城花園目前的交易參考價是13.2萬元,但在鏈家網上,這一小區均價被列為20.54萬元,掛出來的8套房子中,有6套單價不低于19萬。這意味著,深圳住建局給出的參考價幾乎相當于市場價的七折。

        按照住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒的解讀,深圳二手房成交參考價格原則上一年發布一次,中價掛牌價格不能超過參考價,商業銀行將根據成交參考價格發放二手房貸款。

        2021年深圳樓市“進入穩定期”

        深圳貝殼研究院報告指出,深圳房地產市場經歷了2019-2020年的上升期,2021年預計進入一個穩定期。調控政策的持續不放松,是市場穩定重要基礎,而購房需求的總體旺盛,亦將支持市場向前發展。

        新房方面,供需維持相對旺盛。2020年居住用地供應增加、舊改建設推進,為今后的供應提供了保障,2021年“供應大年”還將延續,其中剛需樓盤的供應占據主導地位,局部區域改善供應增加。同時,“打新”需求依舊存在,一是購房者對新房的天然青睞,二是新房、二手倒掛現象短期依然存在,三是新房交易比二手房更加便捷、成本更低。

        二手房方面,市場走勢更加穩健。一是“715調控”及2021年初進行細化,調控持續嚴厲,進一步抑制一些短期的不合理需求;二是“715調控”二手房市場降溫、購房需求釋放穩定,朝著理性的方向發展;三是高價區域需求減弱,中低價區域、剛需房源占比上升,一定程度弱化了熱點片區,能有效平抑價格上升的預期。但是,深圳房地產中,二手房市場的主導地位不會改變(即占70%左右),主要是二手房的片區選擇、小區選擇、價格選擇更加豐富與多樣化,可以滿足不同購房者的需求,同時交易的周期較短,能夠滿足那些迫切的購房需求。

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