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    1. 深圳閃電出臺二手房參考價 市場翹盼細則落地

      來源:證券時報 2021-02-09 11:20中投網 A-A+

        2月8日,深圳市住房和建設局發布《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》,提出建立二手住房成交參考價格發布機制,以住宅小區為區域網格單元,發布全市3595個住宅小區二手房成交參考價。

        “太突然了!”8日中午,證券時報在深圳羅湖紅嶺北片區采訪時,多位房產中介均表示,雖然傳聞已久,但沒想到會趕在農歷新年前就推出。

        參考價普遍低于市場掛牌價和真實成交價,部分小區樓盤的參考價甚至達到“腰斬”水平。著急、觀望與不知所措的感覺,在受訪的房產中介經理和購房者圈中普遍存在。

        深圳市房地產中介協會發展研究部部長華洪認為,參考價的本意是為了穩房價、穩預期。從目前情況看,只是分區出臺了指導價格,參考價之上的部分尚未公布具體操作執行的細則,還得持續觀察。指導價與顯示中的房源報價的確存在差額,這將對市場預期產生直接影響,即觀望氛圍再起。對于賣方而言,撤盤、惜售可能會在未來集中出現,當然這也屬于政策后的市場波動。不過總體看,市場的具體反響還得待相應執行細則出臺,以及隨后銀行金融端如何跟進才能見分曉。

        市場觀望情緒濃厚

        上述《通知》自發布之日起施行,官方也發布了對于此次政策的解讀。對于二手住房成交參考價格,深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上,以二手住房網簽價格為基礎,參考周邊一手住房價格,綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格。發布二手住房成交參考價格有利于加大二手住房交易信息公開力度,引導市場理性交易,引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格,引導商業銀行合理發放二手住房貸款,防控個人住房信貸風險,穩定市場預期。

        對于此次發布的二手住房成交參考價格發布機制,不少購房者表示,參考價普遍低于市場掛牌價和成交價,特別是高價豪宅和優質學區房的“價差”更為明顯。

        例如,位于福田百花片區的學區房國城花園,在房產中介平臺顯示的均價為每平方米220562元,小戶型單價更高,但參考價為每平方米131000元。位于南山的豪宅恒裕濱城二期,在房產中介平臺顯示的均價為每平方米287320元,但參考價為每平方米132000元。在羅湖筍崗片區,房產中介也普遍表示,參考價與實際成交價有每平方米1萬元到3萬元的差價。

        證券時報多位購房者和房產中介,得到的回應是目前還沒得到業主主動調低價格的反饋。不過,有房產中介擔心,往后向購房者推售二手房是否會受到影響,例如不能向購房者推售高于參考價的房源。有準備購房的購房者表示,現在正著急等待具體操作細則,更要看銀行如何執行;如果銀行按照參考價來評估放貸,會對二手房市場形成巨大沖擊,擔心影響自己的過戶程序以及首付款的增加。如果首付款增加,更有購房者擔心,深圳二手房交易的陰陽合同情況又會“死灰復燃”。

        “如果從金融端入手調整樓市,深圳的二手房市場可能會迎來一段超長的橫盤期。”有購房者如是說。

        是參考價不是指導價

        掛牌價虛高,頻繁調價,抱團漲價……2020年,深圳二手房市場亂象頻出。早在去年,市場就已傳出深圳將推出二手房價格參考機制。去年開始,深圳市房地產中介協會就已在選取部分熱點區域樓盤為觀察對象,收集各大機構平臺線上發布的房源信息,形成“深圳熱點片區樣本樓盤項目報價數據觀察表”,并在每個月定期發布。

        深圳二手房市場到底有多熱?據深房中協統計的二手房網簽數據分析,2020年全年深圳二手房網簽(含自助)120295套,同比高出17.3%。如剔除自助網簽的部分,2020年網簽量更是創下自2016年有統計數據以來的新高。

        易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,深圳住建局提出的是“成交參考價”,而不是“指導價”,政策還是有很強的落地彈性。在參考價基礎上,政府可以監測到房價漲幅是否過快,有助于后續的調控,而不是強制要求市場按參考價去成交,這也不是政策初衷。“十四五”期間,一手房價格、二手房價格、租賃價格和土地價格將會形成更完備的價格披露制度,四個價格披露制度形成,將真正確保房地產市場長效發展。

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